Ça chauffe sous les charpentes basques ! Dès le 25 novembre, l’encadrement des loyers débarque dans 24 communes du Pays Basque pour remettre un peu de mortier dans l’édifice locatif. Cette annonce officielle, faite par Jean-René Etchegaray, président de la Communauté d’Agglomération Pays Basque (CAPB), et Julien Charles, préfet des Pyrénées-Atlantiques, lors de la présentation du rapport de l’Observatoire local des loyers, devrait freiner les envolées des prix de location. On ne va plus se faire plomber le budget par des loyers en béton armé
Cet encadrement arrive dans le cadre des nouvelles règles établies par la loi 3DS de 2022, mais attention, ce n’est pas juste un simple replâtrage. La CAPB et l’État se sont associés à l’Observatoire local des loyers, un peu le maître d’œuvre des statistiques de l’immobilier basque, pour bâtir une base solide. C’est donc sur une fondation d’études rigoureuses que les plafonds ont été montés. Et ici, on ne bricole pas à la louche ! On parle de critères précis : localisation, nombre de pièces, année de construction, type de logement (vide ou meublé). Bref, chaque loyer est calculé au millimètre pour coller aux réalités du terrain.
Un bon gros chantier
Et pour être sûr que tout le monde respecte les clous, les autorités ont même prévu un simulateur sur le site de la CAPB ! Grâce à lui, tout futur locataire pourra vérifier que le prix affiché par son futur proprio n’explose pas le plafond. Car ici, les propriétaires ne pourront plus dépasser le « loyer de référence majoré » (fixé 20 % au-dessus du loyer médian), sous peine de se voir collés une mise en demeure, voire une amende salée de 5 000 euros pour les récalcitrants individuels, et jusqu’à 15 000 euros pour les sociétés. Eh oui, fini de faire grimper la facture comme des échafaudages sans garde-fou !
Mais attention, l’encadrement des loyers n’est pas une cage infranchissable pour autant. Les propriétaires peuvent toujours ajouter ce qu’on appelle un « complément de loyer » en cas de vue imprenable ou d’aménagement exceptionnel. Oui, on parle ici d’avantages vraiment solides, pas de « vue sur le parking et double vasistas ». Mais voilà, tout ce qui n’a pas un petit supplément d’âme devra rester dans les normes du plafond établi.
Une charpente pour contenir la crise du logement
L’initiative prend place dans une région où le mètre carré est plus convoité qu’un chalet au ski en pleine saison. Selon Jean-René Etchegaray, les loyers atteignent parfois 40 % des revenus des foyers, une sacrée charge qui n’arrange rien dans une zone où les habitants peinent à accéder à un logement abordable. « Ici, c’est bétonné ! Il fallait une action contre les hausses abusives », s’insurge-t-il, rappelant que ce dispositif n’est qu’un des outils de la boîte pour renforcer la mixité et faire de la place aux ménages locaux.
Face aux prix du mètre carré qui se prennent pour des gratte-ciels, le Pays Basque met aussi en place des règles strictes pour les locations saisonnières avec l’obligation de compensation pour les meublés touristiques, autrefois rois du marché. Et le président de la CAPB ne compte pas poser les outils : il veut aussi travailler la fiscalité pour rendre plus attractives les locations longue durée, face aux courtes durées lucratives.
Vincent Poulou évoque un « gadget »
Toutefois, du côté des agences immobilières, tout le monde ne lève pas sa truelle en signe d’approbation. Vincent Poulou, président régional de la FNAIM et agent immobilier à Saint-Jean-de-Luz, n’hésite pas à tacler ce nouvel encadrement qu’il qualifie sans détour de « gadget ». Selon lui, la loi ne cible pas le bon étage : le marché souffre bien plus d’un manque de biens disponibles, aggravé par la chute des transactions depuis quelques années, que de loyers trop élevés. « Aujourd’hui, le chantier, c’est d’augmenter le parc locatif », estime-t-il.
Pour lui, ce dispositif comporte des « failles béantes » avec des compléments de loyer mal encadrés qui permettent aux propriétaires de contourner les plafonds pour un rien. Résultat : d’un côté, les agences voient leurs annonces locatives fondre comme neige au soleil, et de l’autre, les prix de location continuent d’augmenter. « À quoi bon édicter un barème si le marché reste troué ? », s’interroge Vincent Poulou.
L’encadrement des loyers sera évalué chaque année, avec révision des plafonds pour s’aligner sur l’indice des loyers et les réalités du marché. C’est donc un chantier qui demandera suivi et ajustement au fil des ans. En attendant, si les propriétaires ne veulent pas finir au placard, ils devront jouer le jeu sous peine d’amende, sans se bricoler des excuses bancales.
Avec ce dispositif, la CAPB espère en tout cas cimenter une politique d’accès au logement plus équitable pour tous et consolider les droits des locataires, comme des piliers solides pour un immobilier enfin soutenable dans cette région. Alors, le 25 novembre, on lève les yeux au plafond et on regarde si les loyers tiennent bien les promesses annoncées : c’est le moment de poser les fondations d’un logement abordable pour tous au Pays Basque.
Avec cet encadrement, la question est bien de voir si les loyers se mettront aux normes, ou s’ils continueront d’ignorer les plans.
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